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Bedarfswert

Ein Begriff aus dem Steuerrecht. Der Bedarfswert ist der Nachfolger des früher bekannten Einheitswerts. In einem Feststellungsverfahren für Grundbesitzwerte
  • in der zwischen dem 01.01.1996 und 31.12.2006 gültigen Fassung nach § 138 Abs. 5 und 6 BewG nach den am 01.01.1996 bestehenden Wertverhältnissen mit gewissen pauschalen Verschonungsregeln bei der Bewertung
  • in der zwischen dem 01.01.2007 und dem 31.12.2008 gültigen Fassung nach
    § 138 Abs. 1 BewG nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt mit gewissen pauschalen Verschonungsregeln bei der Bewertung
  • in der ab dem 01.01.2009 geltenden Fassung nach § 157, 178 - 198 ff. ohne jewede Verschonungsregeln in der Bewertung
werden Grundbesitzwerte festgestellt, wenn sie für die Festsetzung der Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer erforderlich sind.

Auslöser einer solchen Bedarfsbewertung ist jede Veräußerung, egal ob sie entgeltlich (Verkauf) oder unentgeltlich, d.h. als Schenkung, erfolgt. Auch jeder Erbfall führt dazu, daß eine Bedarfsbewertung eingeleitet wird.

Die Erbschaftssteuerstellen der Finanzämter prüfen anhand der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung vorab, ob wegen des Übergangs von Grundbesitz ein Bewertungsbedarf besteht.

Die Berechnung des Bedarfswerts erfolgt in einem standardisierten Verfahren. Der Gesetzgeber war sich darüber im Klaren, dass dieses relativ stark vereinfachte Verfahren nicht in jedem Fall zu akzeptablen Ergebnissen führt. Auch der Anspruch, daß eine Bewertung nach diesem Gesetz «gerecht» ist, wird nicht erfüllt.

Deshalb hat der BGH Anfang 2007 die Berechnungsgrundlagen für die Ermittlung des Bedarfswerts verworfen. Die Bundesregierung wurde aufgefordert, bis spätestens 2008 neue gesetzliche Vorschriften zur Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungs­steuer zu erlassen. Der BGH bestätigt in seinem Urteil, dass der Bedarfswert seinerzeit zwischen 50 % und 120 % des Verkehrswerts lag. Das war zwar immer schon bekannt, widerspricht aber dem Gleichbehandlungsgebot in Artikel 3 des Grundgesetzes.

In den überwiegenden Fällen lag der Bedarfswert bis zur letzten Erbschaftssteuer­reform unter dem Verkehrswert. Dies hat sich nun drastisch geändert. Aufgrund der vereinfachenden (pauschalierten) Ermittlungs-Vorschriften kommt es heute immer häufiger vor, dass der nach diesen Vorschriften anlässlich einer Schenkung oder eines Erbfalles ermittelte (steuerlich) festgesetzte Grundbesitzwert höher ist, als der aktuelle Verkehrswert des Grundstücks. Für derartige Fälle hat der Gesetzgeber eine Öffnungsklausel § 198 BewG aufgenommen, die es dem Steuerpflichtigen ermöglicht, durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken den Nachweis eines niedrigeren Wertes anzutreten. Siehe dazu auch meine Presseinformation vom 15.06.2009.

Bis 2005 wurde der Bedarfswert immer auf die Wertverhältnisse des 01.01.1996 abgestellt. Insbesondere wegen dieses lange zurückliegenden Stichtags für die Bemessung der Bodenrichtwerte (zum 01.01.1996) kam es bei den Betroffenen in Zeiten sinkender Grundstückswerte öfter zu anderen Werten, die dann Grundlage einer Besteuerung sein sollen. Auch bei alten, heruntergekommenen Gebäuden, bei Gebäuden mit gastronomischer Nutzung, bei Gebäuden mit ungewöhnlichen, z.B. öffentlich-rechtlichen Belastungen oder bei Grundstücken mit einer Altlastproblematik ist es angezeigt, den Rat eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien in Anspruch zu nehmen.

Seit Beginn des Jahres 2006 wurde der Stichtag für die Festsetzung des Bedarfs­wertes nun auf den jeweils 01.01. des laufenden Jahres bestimmt. Dadurch sollte der Bedarfswert zumindest in Gegenden mit sinkenden Grundstückswerten nun näher am Verkehrswert liegen.

In einer Entscheidung (BFH Urteil vom 11.05.2005 - II R 21/02) hatte der BFH noch einmal klargestellt, dass das Finanzamt bei der Bedarfsbewertung an den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert gebunden ist. Dem Finanzamt ist es nicht erlaubt, diesen bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes für die Erbschafts­steuer oder für die Grunderwerbssteuer an die Größe oder die GFZ des zu bewerten­den Grundstücks anzupassen, wenn der Gutachterausschuss hierfür keine Umrech­nungsfaktoren vorgegeben hat.

Nur wenige Gutachterausschüsse haben bisher entsprechende Anpassungsfaktoren bekannt gegeben. Deshalb hat der Gesetzgeber auch das Baugesetzbuch und die Wertermittlungsverordnung geändert, um für die Bedarfsbewertung geeignetere und genauere Bewertungsgrundlagen schaffen zu lassen. Das Bewertungsgesetz ist bereits zum 01.01.2009 in Kraft getreten, das BauGB wurde am 22.07.2011 angepasst. Die neue ImmoWertV ist zum 01.07.2010 in Kraft getreten. Die Bodenrichtwert-Richtlinie datiert vom 11.01.2011. Für steuerliche Stichtage vor diesen Terminen bleibt den Finanzbehörden nichts anderes übrig, als zum Teil überhöhte Grundbesitzwerte festzusetzen.

Auch § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG ermöglicht nicht den Nachweis eines niedrigeren Bodenrichtwerts, sondern nur den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des fiktiv unbebauten Grundstücks. Führt der Steuerpflichtige diesen Nachweis nicht, dann kann das Finanzgericht der Wertfeststellung nicht von sich aus einen wie auch immer ermittelten niedrigeren gemeinen Wert zu Grunde legen.

In der Zwischenzeit und für Altfälle schützt eine Öffnungsklausel im Bewertungsgesetz den Erwerber vor unbilligen, d.h. nicht mit den Marktwerten zu vereinbarenden Ergebnissen und gewährt ihm das Recht, innerhalb von einem Monat gegen den Bedarfswertbescheid Widerspruch einzulegen. Er muss dann durch ein Verkehrswert­gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien den niedrigeren «gemeinen Wert» der Liegenschaft nachweisen.

In allen Fällen, in denen das Bewertungsgrundstück Abweichungen zum Richtwert­grundstück hinsichtlich Form und Zuschnitt, Lage, Tiefe, baulicher Ausnutzung (z.B. GFZ), aufweist und in denen die aktuelle Nutzung von der planungsrechtlich zulässigen Nutzung abweicht, bei Denkmälern, gemischt genutzten oder über 50 Jahre alter Bebauung, bei einer Lage des Grundstücks im Sanierungsgebiet oder im sozialen Brennpunkt, in Gegenden mit hohen Leerstandsquoten sowie bei Grundstücken, die mit öffentlich rechtlichen oder privat-rechtlichen Rechten belastet sind, wird nach den ab 01.01.2009 geltenden Bewertungsvorschriften, den §§ 176 - 198 BewG, der Grundbesitzwert regelmäßig über dem Verkehrswert liegen. Das Bundesverfassungs­gericht hat aber den Verkehrswert (Marktwert) zum Maßstab der Bewertung von Grundvermögen vorgeschrieben. Die Auswirkungen einer zu hohen Bewertung wirken sich natürlich nur dann aus, wenn der persönliche Freibetrag überschritten wird. Das hier dargestellte Beispiel für die Bewertung eines unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG und als Verkehrswert nach den Regeln der ImmoWertV zeigt sehr anschaulich, mit welchen Unterschieden gerechnet werden kann.

Deshalb sollte jeder Betroffene sich den Bescheid über den Bedarfswert sehr sorgfältig ansehen und mit seinem Steuerberater ausloten, ob die Hinzuziehung eines Sachver­ständigen nicht dringend angeraten ist. Unser Büro bietet hierzu jedem eine fundierte, nachvollziehbare und sachverständig begründete Lösung an.

Allerdings ist seit 1.1.2009 nicht mehr der im Rahmen einer Bedarfsbewertung ermittelte Wert Bemessungsgrundlage der Steuer. Dem Grundvermögen ist zwar weiterhin der gemeine Wert zugrunde zu legen. Er findet aber seinen Ausdruck nunmehr im Grundbesitzwert. Für die Bewertung von Grundvermögen sind ab 1.1.2009 demnach nicht mehr die §§ 68 - 94 BewG, sondern die §§ 176 - 198 BewG maßgebend. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der vom Finanzamt ermittelte gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach diesen Vorschriften ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften – also die ImmoWertV.

Quelle: Letzter Absatz aus Immobilien-Fachwissen - Das Online Lexikon der Immobilienwirtschaft - © Grabener Verlag GmbH, Kiel