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Einheitswert

Der Einheitswert ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Nach diesem Wert wurden ursprünglich Grundbesitzsteuern erhoben. Der Einheitswert wird seit dem 1.1.1998 nur noch zur Bestimmung der Grundsteuer ermittelt. Für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer tritt seitdem der (steuerliche) Ertragswert, der im Bedarfsfall ermittelt wird. In aller Regel ist dieser Wert niedriger als der aktuelle Verkehrswert eines Objekts. Siehe auch das Stichwort "Einheitswert" im Fachlexikon.

Zum Einheitswert muss man wissen, dass dieser Wert seit Beginn der 90er Jahre auf der Abschussliste steht. Dieses Thema führt deshalb in einschlägigen Seminarreihen ein Exotendasein. Mittlerweile werden die meisten der mit der Materie vertrauten Mitarbeiter der Finanzämter im Ruhestand sein.

Der Einheitswert dient ausschließlich der Festsetzung der laufenden, jährlichen Grundsteuer. Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, mit der die Substanz besteuert wird. Allein dieser Umstand ist nach unserem Steuersystem ein Systembruch. Eine Verfassungsbeschwerde mit dem Ziel, die Besteuerung von selbstgenutztem Eigentum auszusetzen, wurde als unzulässig verworfen.

Da die Eigentumsquote in Deutschland etwa bei 40 % liegt, zahlen mehrheitlich Mieter die Grundsteuern als Bestandteil der Nebenkosten. In Zeiten der gallopierenden Nebenkostensteigerungen sollte jeder einzelne Posten unter die Lupe genommen werden. Dazu muss man verstanden haben, auf welch kompliziertem Wege diese Steuer veranlagt wird. Die am Ermittlungs-Verfahren beteiligten Vermieter, haben selten ein pekuniäres Interesse an der Richtigkeit der Ausgangsdaten. Deshalb vergehen mögliche Einspruchsfristen meist ungenutzt. Und danach ist es bereits zu spät. Aber es gibt zumindest Hoffnung für die Zukunft.

Der Ablauf der Grundsteuer-Festsetzung stellt sich mir wie folgt dar:

Das örtlich zuständige Finanzamt (Landesbehörde) sendet dem Eigentümer einen Fragebogen, wenn es von baulichen Aktivitäten oder Eigentumsübertragungen erfährt. Der Bauherr füllt den Fragebogen aus und versendet ihn zusammen mit Bauplänen, Flächen und Volumenberechnungen und der Angabe von erzielten Mieten. Die Baubewertungsstelle erstellt dazu eine Ertrags- und / oder Sachwertermittlung zu den Wertverhältnissen des letzten Hauptfeststellungszeitpunkts, d.h. in den alten Bundesländern, dem Jahr 1964. Es verfügt dazu über umfangreiche Datensamm­lungen über seinerzeit gezahlte Mieten und Normbauteile und Normbauweisen. Doch alle diese Daten sind in vielen Fällen heute längst durch den technischen Fortschritt überholt. Zum Beispiel gab es seinerzeit kaum Fertigbauten. Industriehallen wurden als Ziegelbauwerke erstellt und dass man heute Gewerbeimmobilien nicht im Eigentum behält, sondern auf der Grundlage von "Sale and lease back" mietet, kannte man damals noch nicht. Auch moderne Haustechnik, Contracting, Isolierglas, Wärmedämmung und viele andere Veränderungen können nicht weiter berücksichtigt werden.

Das Ergebnis der Bewertung wird dem Eigentümer als Einheitswertbescheid zugestellt. Dieser nimmt das Ergebnis in aller Regel widerspruchslos zur Kenntnis - auch deshalb, weil heute niemand mehr eine Kenntnis von den im Jahre 1964 üblichen Herstell­kosten und Werten hat. Da der ausgewiesene Wert erheblich von dem heutigen Verkehrswert abweicht und zudem mit dem Einheitswertbescheid keine unmittelbare Zahlungspflicht verbunden ist, läuft die einmonatige Einspruchsfrist dann meist ungenutzt ab. Danach ist dieser Bescheid dann unanfechtbar.

Alle paar Jahre bestimmen der Stadtrat oder die Gemeinden und Städte der Landkreise ihren Grundsteuer-Hebesatz. Für landwirtschaftliche Liegenschaften ist dies der Grundsteuer-Hebesatz A und für alle sonstigen Wohn- und gewerblichen Grundstücke ist dies der Grundsteuer-Hebesatz B. Der Stadtrat oder die Kreisver­waltung orientieren sich dabei an den umliegenden Gemeinden, der finanziellen Lage und der Wirtschaftskraft seiner eigenen Stadt oder Gemeinde. Es handelt sich hierbei um eine politische Entscheidung.

Nachdem nun der Einheitswertbescheid rechtkräftig geworden ist, wird er multipliziert mit einer Nutzungsart-abhängigen Messzahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuer-Messwert. Dieser wird der zuständigen Gemeindeverwaltung übermittelt. Das Finanz­amt handelt hier sozusagen als Dienstleister für die Städte und Gemeinden und hat selbst keinen Nutzen aus der Festsetzung des Einheitswerts.

Die Stadtverwaltung erstellt nun den Grundsteuerbescheid, indem sie den aktuellen Hebesatz auf die Messzahl erhebt und damit entsteht die Zahlungspflicht beim Eigentümer. Da in Deutschland die überwiegende Zahl aller Gebäude vermietet ist, wird die Grundsteuer aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung über Betriebskosten auf den Mieter umgelegt.

Der Mieter hat keinen Einfluss auf das Zustandekommen und die Höhe der Grund­steuer. Trotzdem sollte man diesen Posten kritisch hinterfragen. Denn es ist mittler­weile ein offenes Geheimnis, dass die Hälfte aller Grundsteuerbescheide falsch ist. Die einen sind zu niedrig, weil bauliche Veränderungen niemals der Behörde zur Kenntnis gebracht wurden, die anderen sind zu hoch, weil Mängel am Bauwerk, ungünstige Aufteilungen (nicht abgeschlossene Wohnungen) ein falsches Baualter, eine falsche Alterswertminderung, wirtschaftliche Überalterung, unorganischer Aufbau, Verände­rungen im Nahbereich (Slumbildung), Leerstandsproblematiken und viele andere Werteinflüsse nicht Berücksichtigung fanden.

Beim Einheitswert-Verfahren und in den einschlägigen Gesetzen gibt es leider keine Öffnungsklausel, wie beim Bedarfswert. Der Steuerpflichtige kann durch ein Gutachten nicht unmittelbar Einfluss auf das Ergebnis nehmen. Ein Sachverständiger mit vertief­ten Kenntnissen über dieses Bewertungsverfahren kann jedoch die Bewertung des Finanzamts überprüfen und Fehlbewertungen aufzeigen. Damit kann der Steuerpflich­tige grundsätzlich und jederzeit beim zuständigen Finanzamt einen Antrag auf Wertfortschreibung zum nächsten 01.01. stellen. Und diesem Antrag muss das Finanzamt und nachgelagert auch die Gemeindeverwaltung folgen.

Deshalb sollte jeder Betroffene sich den Einheitswertbescheid sehr sorgfältig ansehen und mit seinem Steuerberater ausloten, ob die Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht dringend angeraten ist. Unser Büro bietet hierzu jedem eine fundierte, nachvollziehbare und sachverständig begründete Lösung an.