Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Woher weiß ich, was mein Immobilien Erbe wert ist?

Wenn Sie Barvermögen erben, ist der Fall klar. Wenn Ihr Opa Ihnen ein Aktienpaket vermacht hat, verschafft Ihnen ein Blick auf die Kurse rasch Aufschluss darüber, wie sehr Sie sich freuen dürfen. Aber wenn Ihnen ein Grundstück im Bayrischen Wald oder ein Mietshaus im Ruhrgebiet zufällt, dann wird es erst mal schwierig. Deshalb werden wir erst einmal grundsätzlich schauen, welche Bewertungsmaßstäbe es zur Zeit gibt.

Für die Finanzämter ist das klar festgelegt. Das Bewertungsgesetz enthält Vorschrif­ten, die für ihre Bausachverständigen bindend sind. Dieses Gesetz muss wegen der hohen Anzahl notwendiger Bewertungsfälle schnell zu einem Ausgangswert führen. Deshalb werden grundsätzlich sämtliche Besonderheiten, die den Wert von Grund­besitz negativ beeinflussen könnten, bewusst nicht berücksichtigt, z.B. die Lage oder eine extrem marode Bausubstanz.

Das hört sich im ersten Augenblick schockierend an. Nimmt der Gesetzgeber bewusst in Kauf, dass deutliche Nachteile nicht in die Bewertung meiner geerbten Immobilie einfließen dürfen? Nur um von mir mehr Steuern verlangen zu können?

Nein, darum geht es nicht. Zum Einen setzt der Gesetzgeber eigentlich voraus, dass die tatsächlich erzielten Kaufpreise für Immobilien in Deutschland flächendeckend erfasst und durch Gutachterausschüsse statistisch ausgewertet werden. Das soll den Finanzämtern eine realistische Grundlage liefern, um den Wert für die Veranlagung zur Erbschaftssteuer korrekt ermitteln zu können. Damit würde eine faire Bewertung für alle Erbschaftssteuerpflichtigen erreicht.

Leider stehen diese Gutachterausschüsse vor zwei Problemen:
  1. Sie sind personell und finanziell nicht in der Lage, diese Aufgabe in der erwarteten Genauigkeit zeitnah zu bewältigen.
  2. Es besteht ein Mangel an verwertbaren Daten, weil in manchen Regionen nicht genügend Grundstücke verkauft werden, um die erforderliche statistische Aussage zu erhalten.

Trotzdem ist man nicht einer möglicherweise überhöhten Bewertung durch die starren Regeln des Bewertungsgesetzes hilflos ausgeliefert. Der Gesetzgeber ist sich der gerade geschilderten Problematik durchaus bewusst und hat deshalb ausdrücklich folgende Möglichkeit vorgesehen:

"Weist der Steuerpflichtige nach, dass der "gemeine Wert" der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179 bis 196 des Bewertungsgesetzes ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für diesen Nachweis gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften."

Sie können den Wert Ihrer geerbten Immobilie auf eigene Faust - aber nicht selber - feststellen lassen. "Gemeiner Wert" ist dabei ein Begriff für den Marktwert des Hauses, den Sie kurzfristig bei einem Verkauf erzielen könnten. Wenn diese Feststellung durch das Gutachten eines unabhängigen und qualifizierten Sach­verständigen erfolgt, ist dieser nicht an das Bewertungsgesetz gebunden, sondern kann alle Bewertungsmethoden und Verfahren anwenden, die nach dem Stand der Wissenschaft und Technik zum Verkehrswert (Marktwert) führen. Das ist mit dem gesetzlichen Verweis auf § 199 (1) BauGB verordnet.

Mit diesen Methoden kann der Sachverständige eine sehr viel differenziertere Bewertung vornehmen, so dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass dieses Resultat der aktuellen Marktsituation und damit den Vorgaben des Bundesverfas­sungsgerichts entspricht.

Wenn das Gutachten so abgefasst, nachvollziehbar und begründet ist, muss es vom Finanzamt akzeptiert werden - und dann muss der geringere Wert zur Berechnung der Steuerlast angesetzt werden. Mit anderen Worten: Ein unabhängig erstelltes, qualifiziertes Gutachten führt in den meisten Fällen dazu, dass Sie weniger Erbschafts­steuer für die geerbte Immobilien zahlen müssen!

Was das bedeutet, möchten wir Ihnen an einem Beispiel aufzeigen:

Nehmen wir an, das Finanzamt hat für die fragliche Immobilie unter Anwendung des Bewertungsgesetzes einen Wert von 1 Million Euro (nach Berücksichtigung von persönlichen Freibeträgen) ermittelt. Bei einem Steuersatz von 30% müssen Sie dafür Erbschaftssteuern in Höhe von 300.000 Euro bezahlen.

Gesetzt den Fall, bei dieser Immobilie gibt es diverse wertmindernde Faktoren, die bei der Ermittlung nach dem Bewertungsgesetz nicht berücksichtigt werden konnten. Dann greift § 198 BewG, weil der Nachweis durch ein unabhängig erstelltes Gutachten nach den Regeln des Baugesetzbuchs und der ImmoWertV, die die Ermittlung von Verkehrswerten und Marktwerten regeln, auch diese Faktoren berücksichtigen kann. Der Sachverständige untersucht den Fall gründlich, prüft alle Details und kommt schließlich in einem ausführlichen und in jedem Punkt begründeten Gutachten zu dem Ergebnis, dass der "gemeine Wert" des Objekts nur mit 750.000 Euro zu beziffern ist.

Das Gutachten wird anerkannt und Ihre Steuerlast auf 225.000 Euro reduziert. Sie müssen also 75.000 Euro weniger bezahlen.

Ganz legal. Ohne Wenn und Aber.