Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Was muss ich bei der Auswahl des Sachverständigen für Immobilien beachten?

Entscheidend ist zu wissen, dass die Begriffe "Gutachter", "Sachverständiger" oder selbst "zertifiziert" nicht geschützt sind. Jeder, der auf gleich welchem Wege Kennt­nisse einer Thematik erworben hat, kann sich so nennen. Und Zertifizierungen werden leider inzwischen auch von Firmen im Schnelldurchgang durchgeführt, deren Qualität ebenfalls nicht nachgewiesen ist. Das bedeutet, dass Sie sich auf diese Bezeichnungen nicht ohne weiteres verlassen können.

Wichtig ist deshalb, dass der Sachverständige Ihres Vertrauens wie bereits oben erwähnt durch die IHK öffentlich bestellt und vereidigt ist und in den einschlägigen Verzeichnissen, z.B. der IHK oder dem gelistet ist. Diese Bezeichnung hat der Gesetzgeber genau deshalb eingeführt, um den Klienten mehr Sicherheit für unter­nehmerische, gerichtliche und private Entscheidungen zu bieten, und schreibt in der Prozessordnung für deutsche Gerichte vor, dass sie als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt werden sollen. Was steckt dahinter?

Öffentliche Bestellungen erfolgen nur für Fachleute mit herausragender Qualifikation. Sie müssen zum Einen nachweisen, dass sie in ihrem Fach über ausreichende Erfah­rung verfügen und sich auch weiterhin regelmäßig über alle Neuerungen auf dem Laufenden halten. Nach diesem umfangreichen Prüfverfahren stehen sie unter ständi­ger Aufsicht der Einrichtung, die vom Staat mit der Bestellung beauftragt wurde (im Fall des Immobilien-Sachverständigen die Industrie- und Handelskammer) und die ihnen diesen Status auch wieder entziehen kann, wenn die Qualifikation nicht mehr den Anforderungen genügt.

Zum Anderen erfasst die Vereidigung des Sachverständigen auch, dass er unabhängig und unparteiisch ist. Das bedeutet zum Beispiel, dass er Aufträge ablehnen wird, bei denen er befangen ist (z.B. durch Verwandtschaft oder Freundschaftsbeziehungen oder wenn ein persönliches Interesse vorliegt). Er sollte nicht für andere werben oder seine Gutachtertätigkeit dazu ausnutzen, Aufträge für andere Tätigkeitsbereiche einzuholen. Insgesamt wird von Sachverständigen erwartet, dass sie unbestechlich, vertrauenswürdig und persönlich integer sind. "Freundschaftsdienste" kommen für sie genauso wenig infrage wie Bestechlichkeit oder Bevorzugung.

Von den IHK'n öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind durch die Sachverständigenordnung an die einschlägigen Gesetze und Verordnungen (Immo­WertV) gebunden. Damit bieten Sie den Lesern ihrer Gutachten die Gewähr, dass alle Vorschriften zur Bewertung eingehalten sind. Sachlich gebotene Abweichungen im Einzelfall müssen sie in ihren Gutachten schlüssig begründen. Fachlich ist ein Immobi­lien-Sachverständiger eine Person, die sich in sehr unterschiedlichen Gebieten ausken­nen muss. Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, dann haben Sie vermutlich schon mit Vertretern folgender Berufsgruppen zu tun gehabt:

  • Juristen
  • Steuerberater
  • Architekten / Bauingenieure
  • Handwerker aus dem Baugewerbe
  • Versicherungsfachleute
  • Bankfachleute

Der Sachverständige vereinigt die wesentlichen Kenntnisse und Fähigkeiten, die in diesen sehr unterschiedlichen Berufsfeldern benötigt werden. Nur ganz grob geht es um solche Themen:

  • Wie sieht es auf dem Grund­stücksmarkt aus?
  • Wie ist die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für Grundstücke, gewerblich und privat genutzte Immobilien?
  • Wie werden Markt-, Standort- und Renditeanalysen durchge­führt?
  • Wie erfolgt die Wertermittlung durch die Kreditinstitute?
  • Welche Bedeutung haben finanzpolitische Veränderun­gen für den Markt?
  • Wie lässt sich eine Immobilie bautechnisch bewerten?
  • Wie erkennt und bewertet man Altlasten-verdächtige Flächen?
  • Welche Form der Baukon­struktion liegt vor und was bedeutet das für die statischen Verhältnisse?
  • Welche Normen und techni­schen Vorschriften sind von Belang?
  • Welche Bauschäden liegen vor und wie groß ist der Aufwand zu ihrer Beseitigung?
  • Welche Besonderheiten gelten für den öffentlichen Wohnungsbau?
Kompetenzpyramide Rolf Schubert & Partner Sachverständigen-Sozietät Immobilienbewertung Köln
  • Wie kann man die verwendeten Baustoffe hinsichtlich ihrer bauphysikalischen, akustischen, thermischen, feuchte- und brandtechnischen Eigenschaften und der gesamten Lebensdauer des Gebäudes einordnen?
  • Was sagt das Baurecht hinsichtlich der Planung, Erschließung, Sanierung, Nut­zung und Wertermittlung von Immobilien?
  • Was sagt das Bürgerliche Gesetzbuch zu Mietrecht, Sachenrecht, Erbfragen und Nachbarrecht?
  • Welche Bereiche des Steuerrechts müssen in welchem Fall berücksichtigt werden?
  • Was lässt sich aus dem Liegenschaftsrecht und der Grundbuchordnung ersehen?
  • Welche Konsequenzen für den Wert ergeben sich aus dem Zwangsverstei­gerungsgesetz?
  • Welche Wertermittlungsverfahren gibt es und wie werden sie angewendet?
  • Was sind die Unterschiede zwischen Vergleichswert, Verkehrswert und Verkaufswert?
  • Wie entwickelt sich der jeweilige lokale Teilmarkt?
  • Welche Mieten sind marktüblich?
  • Wie errechnen sich wirtschaftliche Lebensdauer und entsprechende Preis­minderung bei älteren Gebäuden?
  • Wie lassen sich Kaufpreise mit Hilfe spezieller Umrechnungskoeffizienten vergleichbar machen?
  • Welches der verschiedenen Wertermittlungsverfahren wird für unbebaute Grundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Sonderfälle wie Hotel/Gastronomie oder Landwirtschaft gewählt?
  • Welche Maßgaben gibt es für Bewertungsanlässe wie Kauf/Verkauf, Beleihung, Zugewinnausgleich, Enteignung oder Versicherungswertermittlung?
  • Was muss bei Sonderfällen wie Wohnrecht, Nießbrauch, Altenteilsrecht oder Reallasten berücksichtigt werden?

Das ist nur eine Auswahl von Fragen, auf die ein Immobilien-Sachverständiger eine Antwort haben muss. Es ist klar, dass diese Kenntnisse nur durch eine fundierte Aus­bildung erworben und durch kontinuierliche Fortbildung auf dem neuesten Stand gehalten werden können. Auch wenn für die Tätigkeit ein akademisches Studium nicht zwingend erforderlich ist, so investiert ein erfahrener Sachverständiger doch viele Stunden seines Lebens in das Aufnehmen, Verstehen und Umsetzen von Informa­tionen, ohne die er für seine Tätigkeit nicht genügend vorbereitet wäre. Auch wenn längst nicht alle der aufgeführten Fragen für Ihre Immobilie von Belang sind, muss der Gutachter darauf vorbereitet sein. Immobilien sind schließlich so individuell wie ihre Bewohner, und man darf sie nicht verallgemeinernd betrachten, sondern muss aus allen Details ein Gesamtbild erstellen, um ihnen gerecht zu werden.

Suchen Sie deshalb nach einem Gutachter, der diese Anforderungen erfüllt und damit ihr Vertrauen rechtfertigt und sein Geld wert ist. Die regionalen Industrie- und Han­delskammern oder das Institut für Sachverständigenwesen, aber auch der Verband b.v.s. nennen Ihnen gern die von ihnen öffentlich bestellten und vereidigten Sachver­ständigen. Achten Sie auch nicht primär auf das geforderte Honorar. Je besser der Gutachter Ihren Fall analysiert und je länger er bereits am Markt ist, desto glaubwür­diger und vertrauenswürdiger ist sein Gutachten. In diesem Metier ist nur die beste Qualität gerade gut genug! Falls Sie einmal vor Gericht erscheinen müssten und es um viel geht, würden Sie sich doch auch nicht durch einen Anfänger vertreten lassen, sondern nur den besten Anwalt nehmen. Häufig stehen die Kosten in keinem Verhältnis zu der möglichen Ersparnis.