Recognized European Valuer. TEGoVA, The European Group of Valuers Associations and b.v.s., Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger certified that Rolf Schubert has met all the requirements stipulated in the Recognition Document, is admitted to use this title
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Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß § 194 BauGB «durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäfts­verkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.»

Das ist der Wert für Jedermann. Der Verkehrswert nach ImmoWertV (Immobilien­WertermittlungsVerordnung) wird sorgfältig ermittelt. Dazu sind in jedem Fall eine gründliche Ortsbesichtigung erforderlich und darüberhinaus umfangreiche Erhebungen des Sachverständigen hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks (Beispiel Grunddienstbarkeit wie etwa ein Wegerecht, vertraglich vereinbarte Mietbin­dungen), der tatsächliche Eigenschaften (Beispiel: Entwicklungszustand des Grund­stücks – erschlossen, nicht erschlossen, des Entwicklungspotentials) sowie die sonstige Beschaffenheit (Beispiel: großer Reparaturanstau) und des örtlichen Marktes zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhält­nisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Hierzu zählt etwa die Gewäh­rung eines Freundschaftpreises, die Zahlung eines Monopolpreises weil der Erwerber nicht auf ein anderes Grundstück ausweichen kann oder ein Zwangsverkauf. Siehe Grafik:

Grafik Multifaktorenanalyse

Zu unterscheiden sind die Begriffe Wert und Preis. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist damit abhängig von ungewöhnlichen (Zwangsverstei­gerung bzw. Notverkauf) oder persönlichen Verhältnissen (unerfahrener Verkäufer - geschäftstüchtiger Käufer bzw. umgekehrt). Ein sorgfältig ermittelter Verkehrswert liegt in der Regel innerhalb einer Bandbreite von ± 10 %, innerhalb derer sich ein Preis bewegen kann. Nach den Vorschriften der ImmobilienWertermittlungsVerordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

  • das Vergleichswertverfahren,
  • das Ertragswertverfahren und
  • das Sachwertverfahren
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichti­gung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umständen des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Den Verkehrswert stellen "Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" fest. Auch der Gutachter­ausschuss kann hierzu beauftragt werden. Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist eine Urkunde mit hoher Akzeptanz. Legen Sie die Bewertung Ihrer Immobilie nur in die Hände von ausgewiesenen, überprüften und entsprechend anerkannten Fachleuten.

Die Anlässe hierfür können vielfältig sein: Vermögensauseinandersetzungen zwischen Erben oder Eheleuten, bei Zwangsversteigerungen, Überprüfung von finanzamtlichen Wertfestsetzungen, Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes, Beleihungen usw.